Objektbeschreibung
Es handelt sich um ein rein gewerblich genutztes Gebäude, das im Jahr 1990 auf einem ca. 1.414 m² großen Grundstück errichtet wurde. Die Immobilie überzeugt durch eine hochwertige Natursteinfassade sowie einen repräsentativ gestalteten Eingangsbereich, der den institutionellen Charakter des Objekts unterstreicht.
Die vermietbare Gesamtfläche beträgt ca. 3.459 m². Ergänzend stehen 54 Stellplätze in einer gemeinschaftlich genutzten Tiefgarage (mit angrenzender Wohnanlage) zur Verfügung, die eine komfortable Erschließung für Mitarbeiter und Besucher gewährleisten.
Das Objekt verfügt über eine diversifizierte und bonitätsstarke Mieterstruktur aus öffentlichen, gewerblichen und frequenzstarken Nutzungen. Die Mietverträge sind überwiegend langfristig bis 2028–2030 abgeschlossen, darunter:
ein öffentlicher Mieter (Evangelischer Gemeindeverband),
ein großflächiger Einzelhandelsmieter (dm-Drogeriemarkt),
Gastronomie sowie weitere gewerbliche Einheiten.
Die aktuelle Jahresnettokaltmiete (JNKM) beträgt zum 01.09.2025 € 369.478,44.
Durch vertraglich gesicherte Mietsteigerungen erhöht sich die Miete planbar auf:
€ 430.828,44 p. a. ab 01.07.2026
€ 440.428,44 p. a. ab 01.01.2027
Dies entspricht einer gesicherten Mietsteigerung von rund +19 % innerhalb von ca. 16 Monaten, ohne Neuvermietungs- oder Marktrisiken, und bildet die Grundlage für eine attraktive Rendite.
Die Büroflächen verfügen über moderne, funktionale Grundrissstrukturen mit Besprechungszonen, Sanitärbereichen und Teeküchen und befinden sich in einem guten bis neuwertigen Zustand.
Fazit: Repräsentatives Gewerbeobjekt mit langfristig gesichertem Cashflow, klar definierter Mietsteigerung und stabiler Mieterstruktur – attraktive Kapitalanlage mit hohem Maß an Planungssicherheit.
Lage & Umgebung
Die Liegenschaft befindet sich in gefragter nördlicher Innenstadtlage Kölns, an der Schnittstelle der Stadtteile Weidenpesch / Nippes / Niehl. Der Standort verbindet eine etablierte Geschäfts- und Dienstleistungsstruktur mit sehr guter urbaner Erreichbarkeit und ausgezeichneter infrastruktureller Anbindung.
Die Nieler Straße ist eine bedeutende Verkehrsachse im Kölner Norden und gewährleistet eine schnelle Anbindung sowohl an die Innenstadt als auch an das überregionale Straßennetz (u. a. Zoobrücke, Nord-Süd-Achse, Autobahnanschlüsse A1/A57). Der Standort ist sowohl mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV hervorragend erreichbar; mehrere Straßenbahn- und Buslinien befinden sich im fußläufigen Umfeld.
Das direkte Umfeld ist geprägt von Büro- und Verwaltungsnutzungen, medizinischen Einrichtungen, öffentlichen Institutionen sowie Wohnbebauung, was eine stabile Tages- und Besucherfrequenz sicherstellt. Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten, Gastronomie sowie Dienstleister befinden sich in unmittelbarer Nähe, insbesondere im lebendigen Stadtteil Nippes.
Die Lage eignet sich ideal für öffentliche Nutzer, medizinische Einrichtungen, Büro- und Dienstleistungsbetriebe und überzeugt aus Investorensicht durch ihre nachhaltige Vermietbarkeit, die Bonität der Mieterstruktur sowie die zentrale Position innerhalb eines wachsenden und nachgefragten Stadtbereichs.