Eine geerbte Immobilie ist oft beides zugleich: Vermögen und Belastung. Wer verkaufen möchte, sollte die Reihenfolge kennen — sonst kosten formale Fehler Monate.
Schritt 1: Erbnachweis und Grundbuch
Für den Verkauf müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Das geht mit Erbschein oder — schneller und günstiger — mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Schritt 2: Erbengemeinschaft einigen
Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen. Die häufigsten Verzögerungen entstehen hier — nicht am Markt. Eine neutrale Wertermittlung ist oft der Schlüssel, um Streit über den Preis zu vermeiden.
Schritt 3: Steuern prüfen
- Erbschaftsteuer: Freibeträge 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind. Das selbstgenutzte Familienheim kann steuerfrei bleiben, wenn es 10 Jahre selbst bewohnt wird — beim Verkauf entfällt diese Befreiung rückwirkend.
- Spekulationssteuer: Erben übernehmen die Haltefrist des Erblassers. Hatte dieser die Immobilie länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, ist der Verkauf einkommensteuerfrei.
Schritt 4: Verkaufen wie jede andere Immobilie
Ab hier gilt der normale Verkaufsablauf: Unterlagen, Preisstrategie, Vermarktung, Notar. Besonderheit: Käufer fragen bei Erbimmobilien oft nach dem Zustand — ein aktuelles Wertgutachten und ehrliche Angaben zu Sanierungsstau schaffen Vertrauen und bessere Preise.
Geerbte Wohnungen sind häufig leer und wirken auf Fotos verloren — virtuelles Home Staging zeigt Käufern das Potenzial, ohne dass Sie einen Möbelwagen bestellen.
Häufige Fragen
Muss ich als Erbe sofort ins Grundbuch?
Zum Verkauf ja — der Notar braucht Sie als eingetragenen Eigentümer oder zumindest den Erbnachweis. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung gebührenfrei.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Sie übernehmen die Haltefrist des Verstorbenen. Lag dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder hat er selbst darin gewohnt, ist der Verkauf in der Regel einkommensteuerfrei.
Was, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?
Ohne Einigung bleibt am Ende nur die Teilungsversteigerung — mit meist deutlich schlechterem Erlös. Eine neutrale Bewertung und ein moderierter Verkaufsprozess sind fast immer der bessere Weg.
Stand: 08/2026. Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.